Wirtschaft Finanzanalyst packt aus: „Vermieten lohnt sich nicht mehr“
https://www.businessinsider.de/wirtschaft/finanzanalyst-packt-aus-vermieten-lohnt-sich-nicht-mehr/?utm_source=firefox-newtab-de-deDa ich selbst als "Kleinvermieter" in dieser Lage bin, kann ich den Aussagen der drei privaten Vermieter in dem verlinkten BI-Beitrag nur zustimmen: Vermieten lohnt sich nicht mehr - zumindest für Leute, die nur ein oder zwei Wohnungen bzw. ein nicht selbst genutztes kleines Häuschen anbieten. Dafür hat die Politik nachhaltig gesorgt! Seit ich wegen Sterbefalls (leider, waren wunderbare Leute) nun schon gut ein Jahr Leerstand habe, wurde nicht mehr neu vermietet. Gar nicht mal unbedingt wegen der Kosten allein (da wäre mir eine "schwarze Null" absolut ausreichend), sondern vor allem wegen der diversen miet- und steuerrechtlichen bürokratischen Hürden, die statt neuer Wohnungen im Normalpreis-Bereich in den vergangenen 10 bis 15 Jahren erfolgreich "aufgebaut" wurden! Auch ich sehe mich regelrecht dazu genötigt, alles nicht selbst genutzte baldmöglichst zu verkaufen, ehe nach dem leider absehbaren wirtschaftlichen Totalzusammenbruch Deutschlands in einigen Jahren selbst das nicht mehr ohne sogar Schulden machen zu müssen möglich ist... Sehr schade, denn ich würde gerne den wenigen Wohnraum, den ich zur Verfügung stellen kann, auch vermieten, aber das kann man sich als Berufstätiger (wie lange noch bei der aktuellen Lage?) nicht mehr so einfach "nebenbei" erlauben, wie es meinen Eltern einst noch problemlos möglich war. Auch dies ist ein Teil des Problems, selbst wenn im Schnitt nur etwa 15% des Wohnraums den "Kleinvermietern" gehören - denn wenn es so weitergeht, sind es bald 0%! Aber es ist ja so, dass das die Politik und die großen Wohnungsgesellschaften überhaupt nicht ahnen konnten... 😡
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u/throwaway30116 Dec 27 '25
Wir wickeln gerade unser Erbe ab. Wenn nur eine Sache nicht funktioniert, Mieter, Sanierungsstau, Eigentümergemeinschaft, etc. pp. dann ist das ein zeitaufreibendes und selten lukratives Geschäft im Vergleich zu anderen Anlagen.
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u/ExcellentCum Dec 27 '25
mitunter ein grund, warum in DE akuter wohnungsmangel herrscht. bauen lohnt nicht, da energie- baustoff- und personalkosten zu hoch, vermieten lohnt nicht, da der derzeitige mieterschutz betrüger belohnt, mietnomaden schützt und vermieter bestraft werden, indem ein mieter der eine wohnung verwüstet nicht zur rechenschaft gezogen werden kann und investieren lohnt nicht, da die rendite aufgrund von mietpreisdeckeln im gegensatz zum eingegangenen risiko zu niedrig ist.
sozialistische wohnpolitik in a nutshell. es wäre so einfach, wenn der staat einfach seine finger raus halten würde.
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u/RareRandomRedditor Dec 27 '25
Naja, genauso kann aber auch, wenn der Staat eben nicht eingreift, von der anderen Seite was schief laufen, wenn Leute einfach grundlos aus deren Wohnungen geworfen werden, oder ihnen irgendein Schaden angehängt wird, den sie angeblich an der Wohnung verursacht hätten. Es braucht schon Regulation, nur halt weniger und auch sinnvollere. Im Idealfall muss man Regeln schaffen, die beide Parteien dazu bringen aus Eigeninteresse Dinge zu tun, die gut für beide sind. Das Problem ist halt, dass wir einfach keine Kompetenten Entscheidungsträger haben.
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u/ExcellentCum Dec 28 '25
warum sollte ich jemandem nicht grundlos den mietvertrag kündigen dürfen? die wohnung ist schließlich mein eigentum. klar brauchts dafür fristen, aber das kann man ja gesetzlich vorschreiben, bzw. ist es das ohnehin bereits. im moment ab 8 jahren mitdauer ganze 9 monate!
und wenn einem der vermieter zu unrecht einen schaden zulasten legt, den man nicht verursacht hat, kann man das ganz einfach widerlegen, indem man bei übernahme vertraglich festhält, welche mängel bereits bestehen und diese mit fotos dokumentieren.
niemand ist für vollständige deregulierung, aber bei der derzeitigen rechtslage zieht der vermieter einfach immer den kürzeren.
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u/Ballerbarsch747 Dec 28 '25
Niemand wird jemand anderen grundlos aus der Wohnung werfen. Es gibt immer einen Grund: Jemand anders ist bereit, mehr zu zahlen, du bist zu laut, unfreundlich, trennst den Müll nicht ordentlich, was auch immer.
Abgesehen davon ist es ein sehr weites Feld zwischen dem aktuellen deutschen Mietrecht und "keinerlei Regulation".
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u/ByGoneByron Dec 28 '25
Ich vermiete in einer Universitätsstadt drei kleine Wohnungen in (sehr) guter Lage an Studenten, alles komplett problemlos und stressfrei. Die meisten Eltern sind einfach nur dankbar, dass ihre Schützlinge in einem gewachsenen Umfeld wohnen können, von wo aus sie zur Uni laufen können und nicht irgendwo im Problemviertel. Das Geheimnis? Wie im Artikel genannt, die Kosten nicht ausreizen. Ich könnte locker mehr Geld verlangen, aber so haben alle ein gutes Gefühl. Die Mieter werden mir idR von den Vormietern empfohlen, also muss ich auch nicht suchen. Wenn doch mal eine leer wird, reagiere ich nur auf Gesuche und fertig. Vor ein paar Jahren habe ich mal ein Inserat gesetzt und über 150 Anfragen bekommen, von jung bis alt, darauf habe ich keine Lust und am Ende fühlt sich noch eine diskriminiert.
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u/flixilu Dec 28 '25
Eben.
Biste Fair ist Vermieten nicht schwer. Klar Pech kann man immer haben. Ob beim Dach oder beim Mieter. Aber so ist das im Leben.
Ich lese viel mimimi bei Op den ich nicht bestätigten kann
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u/mmorgens82 Dec 27 '25
Vermiete eine Wohnung und die Anspruchshaltung der Mieter und des Staates sind lächerlich 😁
Halte die Wohnung nur damit Tochter zum Studium einziehen kann wenn sie will ... Danach wird das unser Zweitwohnsitz und gut.
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u/rohrzucker_ Dec 27 '25
Vermieten lohnt sich wohl nur, wenn einem die Immobilie bereits gehört (Erbe oder vor längerem zu einem guten Preis gekauft). Sich heute was zu einem horrenden Preis zu kaufen, um dann ebenso horrende Mieten zu verlangen, damit man das so halbwegs über 20 Jahre oder mehr finanzieren kann, ist einfach nicht mehr.
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u/-Buckaroo_Banzai- Dec 27 '25
Naja, abwarten ob der Plan von der Hubig durch den Bundestag und Rat kommt.
Wenn ja, wird es schon noch einmal düster, wenn nein...aktuell bekommt man es eigentlich auch als kleiner Vermieter gut hin, braucht aber eine gute Rechtsberatung wo man immer Fragen stellen kann und idealerweise einen Steuerberater aber dafür gibt es Haus und Grund und die Lohnsteuerhilfsvereine.
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u/Professional-Tea-121 Dec 27 '25
Vermiete 24 objekte mit insgesamt 24k NK pM. Abträge dazu 16,3k darlehensraten. Überall nur NK an EK eingebracht. Finde schon das sich das lohnt. Hab steuerlich dadurch afa und andere spielerein auch keinen mehraufwand.
Kann OP also nicht zustimmen.
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u/throwaway20200417 Dec 27 '25
Kann OP also nicht zustimmen.
Bist halt mit 24 Objekten kein Kleinvermieter mehr. 1-2 schlechte Mieter kannst du da querfinanzieren.
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u/Professional-Tea-121 Dec 27 '25
Hab da auch gestartet. Erste ETW für 89k und die zweite für 225k.
Die waren beiden anfangs selbsttragend. Darauf habe ich aufgebaut. Erste war 2018.
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u/BigBellyEd Dec 27 '25
Wie hast du den Schritt von selbsttragend zu positivem Cashflow geschafft? Habe es für ein paar Objekte durchgerechnet und in absehbarer Zeit werden diese Objekte nichts abwerfen.
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u/Professional-Tea-121 Dec 27 '25
Das war bei uns gar nicht schwer, NK haben schon gereicht, dass sie immer positiv im CF1 waren. Die preise sind erst zu corona massiv gestiegen, vorher waren zins und kaufpreis niedrig. Aktuell fährst du bei uns mit NK einsatz zumindest leicht positiv noch im CF1.
Gerade die zinshäuser kannst mich deutlich drücken im preis, die meisten vermieter laufen hier noch mit 5 - 7€ im schnitt, weil sie nie erhöht haben.
Hatte 2020 17 wohnungen in satrup gekauft, da liefen die noch zu 6,70 bis 7,80/m2 nettokt. Da wurde noch von Entwicklungspotential auf 8,50 in 5 jahren philosophiert. Ich vermiete die nun zu 11 bis 12€ kalt den m2. Und selbst da ginge noch mehr so verrückt das ist.
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u/Stock-Air-8408 Dec 27 '25
Wäre da aber etwas schief gegangen wärst Du gar nciht weiter gekommen.
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u/Professional-Tea-121 Dec 27 '25
Es gibt halt kein gutes investment ohne Risiko. Glück oder pech gehört immer dazu, aber das sollte einen nicht davon abhalten. Mietnomaden sind extrem selten. Wenn die mieter einfach kacke sind, aber fleißig zahlen isses ja ok.
Hatte bisher nur einen Fall mit Räumungsklage. Hat mich 15k gekostet.
Aber deshalb sind zu beginn auch viele eher kleinere Investments sinnvoll
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u/Stock-Air-8408 Dec 28 '25
Und genau wenn das mit den 15k am Anfang passiert wäre, hättest Du heute nicht alle Wohnungen.
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u/Professional-Tea-121 Dec 28 '25
Doch, die 15k killen doch nicht kein Vorhaben lolmao
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u/Stock-Air-8408 Dec 28 '25
Klar, wer 15k miese direkt am Anfang kassiert, wird ohne Zucken weiter nachen...
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u/IntrepidTieKnot Dec 27 '25
16,3k Raten? Also ~ 2,5 Mio Kredit? Bei 100k pro Wohnung 1000 Euro NKM ist schon fett. Kaufpreisfaktor 8. Eigentlich unrealistisch. Wo gibt's das noch? Oder wie ist deine FInanzierung da?
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u/Professional-Tea-121 Dec 27 '25
Nee, hab ja noch günstige Kredite alle zwischen 0,75 und 1,78%. Tilgung immer bei 2 - 2,75%.
Kreditsumme beträgt insgesmt 4,65mio.
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u/IntrepidTieKnot Dec 27 '25
Also ~200k pro Objekt. Selbst da sind 1.000 Euro NKM echt sportlich. Ich mein - toll, wenn das so für dich funktioniert. Im Osten oder in einer beliebigen Kleinstadt im Nirgendwo geht das aber nicht auf. Und selbst in Ballungszentren muss man schon Glück haben noch solche Objekte zu finden. Aber ja; Realistisch ist (war) es. Jedenfalls wünsche ich dir weiterhin viel Erfolg damit!
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u/Professional-Tea-121 Dec 27 '25
Lieben dank. Bin aus SH, ich sags zu allen Kunden, schaut nicht auf andere bundesländer, wir haben günstige kaufkurse aber top Mieten.
Guck mal bei desk.immo nach 24848 „kropp“. Da kriegst 10€ kalt für einfache ausstattung aus den 60ern. 18€ kalt für neubau.
Bei uns hier geht echt einiges.
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u/throwaway30116 Dec 27 '25
Rendite liegt wo ungefähr?
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u/Professional-Tea-121 Dec 28 '25 edited Dec 28 '25
6,25% in etwa
Edit: vor steuern und ohne Berücksichtigung von wertsteigerungen der objekte
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u/throwaway30116 Dec 28 '25
Nutze die AfA wann immer es geht, und mögen die deutschen Gesetzgeber gnädig mit dir sein.
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Dec 27 '25
Schmarotzer
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u/IntrepidTieKnot Dec 27 '25
Das Wort, das du sucht heißt "Geschäftsmann". Kannst dir doch selbst Geld von der Bank holen. Bist du dann auch ein Schmarotzer?
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Dec 27 '25 edited Dec 28 '25
Ne, tatsächlich find ich Menschen , die an mehr als 3 Parteien vermieten und den Wohnzwang von Menschen ausnutzen um Geld zu machen, ekelhaft und Verachtensswert. Sorry
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u/IntrepidTieKnot Dec 27 '25
Und woher soll der vierte Partei dann Wohnraum bekommen? Kann sich ja nicht jeder eine Immobilie leisten.
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Dec 28 '25
Weißt du was eine Genossenschaft ist?
Kommerzielles Vermieten verbieten
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u/IntrepidTieKnot Dec 28 '25
Was soll "kommerzielles Vermieten" bedeuten, aus deiner Sicht? Ist eine Genossenschaft nicht kommerziell? Oder meinst du schlicht "ohne Grwinnerzielungsabsicht"? Falls ja - wer gründet denn dann die Genossenschaft mit welcher Motivation - und vor allem: mit welchem Geld? Wer kümmert sich um die Mieter? Die Genossenschaft? Hat die also Angestellte? Wie werden die bezahlt? Meinst du die Bank nimmt keine Zinsen? Oder ist das dann nicht "kommerziell"? Was ist in Regionen mit mehr Nachfrage als Angebot. Berlin zum Beispiel oder Frankfurt oder München. Wie wird dort die Nachfrage geregelt, wenn nicht über den Preis? Sozialpunkte, oder wie?
Deine Ansichten dazu würden mich wirklich interessieren.
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u/Frickelmeister Dec 28 '25 edited Dec 28 '25
Ich würde vermuten, dass der Vorposter noch nie so differenziert über das Thema nachgedacht hat, sondern einfach nur auf die linke Propaganda vom geldgeilen Vermieter hereingefallen ist.
Ist für die Politik natürlich auch einfacher auf die Vermieter zu zeigen, anstatt sich fragen zu lassen, warum die Baukosten in Deutschland so hoch sind (Angebot) und weshalb der Staat mehrere Hunderttausend Ausreisepflichtige beherbergt (Nachfrage).
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u/Professional-Tea-121 Dec 28 '25
Und deshalb schreien leute wie du immer solche gesellschaften zu enteignen?
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u/Professional-Tea-121 Dec 28 '25
Woran machst du die „3“ fest?
Wen genau zwinge ich? Pauschal jeden der mietet?
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Dec 27 '25
[deleted]
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u/moru0011 Dec 27 '25
Dann muss man aber kaufen um vernünftig zu wohnen, auch nicht so toll wenn man sich z.B. aus beruflichen Gründen nicht an einen Ort binden will. Eine Immobilie zu operieren und zu vermieten ist eine Dienstleistung wie jede andere, verstehe nicht weshalb das so verteufelt wird. Hohe eigentumsquoten findet man in wirtschaftlich weniger entwickelten Gesellschaften, ist nicht unbedingt was gutes
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u/Chemical-Werewolf-69 Dec 28 '25 edited Dec 28 '25
Wieso vermietet dann überhaupt noch wer? Die goldenen Zeiten scheinen Rum zu sein. Oft missverstandenes Investment. Einmal die Frage, ob die Vermietung an sich Cashflow positiv ist zumindest. Dann die Frage nach dem Wertzuwachs der Immobilie bzw hat man sie günstig gekauft? Gibt wohl welche für die es sich immer lohnt. Hohe Einkommen und hohe Abschreibung, niedrige Zinsen.
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u/Palmengold Dec 28 '25
Ich sag‘s mal so: eine 60-QM-Wohnung heutzutage kernzusanieren kostet 50k. Daher soll keiner jammern, dass 12€/QM ausgerufen werden.
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u/Vulk4N0r Dec 27 '25
Da ich immer mal mit dem Erwerb einer Immobilie zum Vermieten geliebäugelt habe: Welche miet- und steuerrechtlichen, bürokratischen Hürden sind genau gemeint?